没有“富爸爸”，这家国资物企被看空

Original 徐酒眠物业K线 2024-03-02

文/乐居财经徐酒眠

新的一年，当华润万象生活（01209.HK）以“新白衣骑士”形象站出来大肆收并购扩增规模时，同属“国家队”物企一员的特发服务（300917.SZ），却在面临董事提前撤离，以及股份遭司法拍卖又流拍的问题。

1月21日，特发服务刊发了一则人事变动公告，杨洪宇因工作原因提出辞任第二届董事会非独立董事及审计委员会会员的职务，董事会提名郑刚补位。

杨洪宇从走马上任到提请辞职，前后不过三个月。与这起人事波动异曲同工的是，第二大股东所持特发服务股份流拍，这意味着，特发服务也流失了一位新股东。

近日，其第二大股东江苏南通三建集团股份有限公司（简称“南通三建”）因债务纠纷而被债权人申请法院强制执行，已波及到所持的特发服务股份。

1月15日、16日，在淘宝网司法拍卖平台，上海市第二中级人民法院对南通三建所持特发服务的780万股股份进行司法拍卖。因无人出价，上述股份目前已流拍。

背后站着深圳国资委，同时又是站在华为系、阿里系、腾讯等“巨头”身后的服务商，特发服务股份拍卖千次围观，但却无一人举牌。

无人报名

股份流拍，或许与其定价，以及投资者对特发服务股价信心不足有关。

乐居财经获悉，南通三建所持特发服务的780万股股份起拍价为2.55亿元，保证金2553万元，增价幅度100万元及其倍数。以此数据，此次起拍价折合为每股32.73元。

数据显示，特发服务52周最高股价为38.00元/股，最低股价为22.07元/股中位值约为30.05元/股。而自上市以来，大多数时间段里，特发服务的股价都维持在30元及以下，由此来看，这次股份竞拍标价较高。

事实上，特发服务作为创业板物业第一股，资本市场也曾给予了高期待。其上市首日，收盘价47.60元/股，相较于发行价18.78元/股，涨幅153.46%。不过，上市一年多的时间里，特发服务经历多次暴涨暴跌，股价涨与跌均超10%。

截至1月24日，其报收28.22元/股，总市值为36.69亿。上市一年后股价跌去40.71%；再对比发行价，28.22元/股的收盘价，涨幅为50.27%，与上市首日的“暴涨”相较，涨幅已缩水将三分之二。

这也不是南通三建所持特发服务的780万股股份首次被拍卖。

2021年11月1日至4日，该股份就曾被司法拍卖。彼时，拍卖起拍价约为2.03亿元，保证金为2033万元，增价幅度为100万元及其倍数。以此数据，当时的起拍价折合为每股26.06元。

这次拍卖因为南通三建向北京市第四中级人民法院申请撤销仲裁裁决，被立案，于是宣告暂缓。

根据阿里拍卖提供的拍卖详情，第一次拍卖时引来1611次围观，24人设置提醒，0人报名；第二次拍卖时围观人次增至2267次，设置提醒的人增至63人，不过依然是0人报名。

按照法律规定，司法拍卖一共可以进行3次，第一次流拍后，需要在60天内组织第二次拍卖。如果3次司法拍卖都流拍，就要对拍品进行变卖；如果第一次司法拍卖流拍后，申请执行人和被执行人在不损害他人权益的情况下，达成变卖以物抵债的协议，法院也是准许的。

如今，南通三建所持特发服务780万股股份已经在首次司法拍卖中流拍了，后续是再度被提请司法拍卖，还是会达成变卖以物抵债的协议，需要时间来给答案。

二股东代人“受过”

无论后续如何，南通三建所持特发服务780股股份或许难保。

事实上，对于去年11月首次拟拍卖暂缓后再度被重启，业内人士分析认为，这意味着其申请可能被裁定驳回。

公开资料显示，南通三建所持特发服务780股股份被拍卖，与其未履行支付义务有关。

2021年6月，特发服务公告，其二股东南通三建所持特发服务1950万股中，有 780万股遭到司法冻结。

根据当时的公告，南通三建的股份之所以被冻结，是因为南通三建股东创泽投资合伙企业 ( 有限合伙 ) ( 简称 “嘉兴创泽 ”) 的股东协议争议，向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。

彼时的裁决书为，南通三建控股股东南通三建控股有限公司（简称“南通三建控股”）向嘉兴创泽履行价款支付义务，南通三建对南通三建控股不能清偿的部分承担不超过二分之一的赔偿责任。

根据上海第二中级人民法院执行裁定书（2021）沪02执598号之一显示，中国国际经济贸易仲裁委员会作出的（2021）中国贸仲京裁字第0464号裁决书已发生法律效力。

该裁决确定南通三建控股应向申请人嘉兴创泽支付股份回购款人4.01亿元，剩余股份回购款以3亿元为基数，按照年利率，按照年利率12%，自2020年4月20日计算至实际支付3亿元完毕之日，南通三建对上述付款义务不能清偿的部分承担不超过二分之一的赔偿责任。

裁决生效后，南通三建因为未按照生效法律文书履行支付义务，故申请人向上海第二中级人民法院提出强制执行申请。2021年4月27日，向南通三建发出执行通知，报告财产令，责令其立即履行仲裁确定的义务。

因南通三建未能自觉履行生效裁决确定的义务，最终裁定查封、拍卖、变卖被执行人南通三建持有的特发服务 780万股。

可以说，南通三建所持特发服务780万股股份遭司法拍卖，是南通三建为其控股股东“受过”。

五大客户坏账占比近六成

作为创业板物业第一股，特发服务也曾颇受游资追捧。而今780万股股份摆上拍卖台，为何无人出价？定价与股价只是显因，真正的原因或许还是要落在特发服务的经营与发展上。

2021年上半年，其营收约为7.73亿元，同比增长58.31%；同期，营业成本达到6.44亿元，同比增长了66.11%，高于营收增幅。

成本上涨，拖累了毛利率。特发服务的三项主要业务的毛利率随成本升高集体后退，综合物管服务、政务服务、增值服务的毛利率分别为14.25%、15.11%、74.53%，同比下滑3.53%、5.28%、8.44%。

与此同时，相比较高的收入增幅，净利润增长也显得偏弱，期内实现净利润5865万元，较去年同期增长24.21%。而这是在新增口岸管养业务、投资理财等多重利润加持之下的结果。

除此之外，不同于一般在住宅物业占比较多的物企，特发服务多年来深耕园区物业，然而其综合物业管理毛利率却低于一般水平，仅为14.25%，且整体毛利率同比出现下滑。

背后强大的客源，一直是特发服务最能拿出手的资本。其园区物业的代表项目包括华为全球总部物业管理项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等。在过往业绩数据中，特发服务的5大客户占了其六成收入。在2021年中报中，特发服务再次强调了大客户的重要性。

成也在此，败也在次。2021年上半年，特发服务的利润为总额为7680万元，较上一年同期增加近1400万元。其中公允价值变动，即结构性存款预计收益占比4.97%，约380万元；投资收益占比1.55%，约120万元。

不过，其资产减值一口气减少了430万元，利润相应减少5.62%。其中，大多由应收账款和应收账款坏账准备积压而成。大客户占比大，其应收账款和坏账准备也多来于此。

截至2021年6月30日，其5大客户的应收账款余额约为2.1亿元，占应收账款总数的61.65%。其中坏账准备累计约1100万元。期内，其坏账准备总额约1880万元，5大客户占了近6成，约58.76%。

规模成谜

对于物企规模是保收的关键，而特发服务的在管规模显得神秘，几乎很少对外并购，具体几何也难有个准数。

“物企没有在财报中披露规模，或是因为其数值不具竞争力。”业内分析人士表示。上市后公告的几份业绩报，特发服务无一例外都隐去了其在管规模的具体数值。只是根据不同业务，公布了报告期内的新增情况。

上市之时，其以18.78元/股公开发行新股2500万股，新股募集资金4.70亿元，净募资4.32亿元。而截至2021年9月30日，其手中现金及等价物为2.54亿元，现金流去4成，收并购战车迟迟未发动。

“公司目前尚无具体收购事项。”在过去的2021年，特发服务曾多次被问及关于是否有收购兼并计划的问题，不过特发服务管理层给出的回答都是如此。

2021年末，特发服务终于公告了一则收购预告。去年12月7日，特发服务公告称，其参与了竞标四川大金源天鼎物业管理有限公司（简称“天鼎物业”）51%股权项目。

根据公告披露，天鼎物业拟通过增资扩股的方式引进1家投资方，增资底价为 6885.47万元。增资完成后投资方持有天鼎物业的股权比例为51%。。

资料显示，天鼎物业于2008年4月24日在成都注册成立，公司注册资本金1280万元。

穿透股权，引进投资方之前，天鼎物业由四川大金源电力发展集团有限公司100%持股。再往上走，则是4名自然人股东，陈卓、刘超宇、罗琼、谢华，各自持股占比35.73%、32.88%、16.44%、14.95%。

天鼎物业以工业物业、生活物业管理、写字楼物业管理为主，其主要开拓为发电企业实现保障功能的专业化和后勤化工作的市场。

根据公告披露，天鼎物业2020年实现营收约2.14亿元，利润总额897.78万元，净利润为756.35万元；2021年前九个月实现营收1.48亿元，利润总额382.39万元，净利润308.15万元。

以此计算，天鼎物业2020年的毛利率为4.20%，净利润为3.54%；2021年前九个月的毛利率为2.58%，净利率为2.08%。无论是毛利率还是净利率，都可以说是“贴地”的水平了。

“原有物业服务基础上，拓展工业物业领域，丰富现有业务类型，为实现公司多元化发展奠定坚实基础。”对于参与天鼎物业增资入股项目，特发服务解释为丰富业务类型，不过拿下这样的标的，若无行之有效的投后管理，对其盈利水平的影响或是“致命”打击。

不过，目前天鼎物业增资项目尚还在上海联合产权交易所公开进行，特发服务能否中标还存在不确定性。

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